השקעות נדלן בארה"ב: טעויות מוקשים מיסים ונפילות

השקעות נדלן בארה"ב : אלו שגיאות נפוצות ישראלים עושים ברכישת נכס נדלן בארה"ב ואיך להימנע מהן?

הריבית נמוכה, התחזקות השקל, דיבורים על מס דירה שלישית, ומחירי הנדל"ן בארץ רק נוסקים. מה הפלא שישראלים רצים להשקיע בנדל"ן בארצות הבית? – בכלל בכל הנוגע לרכישת נכס באמריקה- תפיסת העולם של הישראלי אופטימית. מחירי נדל"ן אטרקטיבים בארה"ב מהווים עבורו הזדמנות שחבל לפספס.

היום בסכום של כמה מאות אלפי דולרים ניתן לרכוש בארה"ב בית במצב טוב שניתן להשכרה. אם נשווה זאת לתשואות על נדל"ן  ישראלי שעומדות על כ-2% הרי שבארה"ב התשואה המקבילה יכולה להגיע ל 10 % ואף יותר מכך.  המשקיע הישראלי כאמור אופטימי וצופה שהדולר והנדל"ן יתאוששו - כך שלתפיסתו הוא ירוויח גם מן ההשקעה גם בשעת המימוש.

השקעות נדלן בארה"ב- הדברים הסמויים מן העין

משקיע ישראלי יכול למצוא עצמו רוכש נכס ולגלות בדיעבד שאין לו שוכרים או ששכ"ד שהוא יכול להשיג מגוחך. כבר היום יש בארה"ב הרבה בתים שהמשכנתא עליהם שווה יותר מערך הנכס. במצב כזה בעל הבית עלול באיזשהו שלב לפנות  לבנק ולומר: "אני לא עומד בתשלומים. קח את המפתחות". תסריט כזה שיתרחש בהיקף רחב  עלול לייצר רוויה והצפה של השוק בהיצע נכסים.

השקעות נדלן בארה"ב-  טעויות מיסוי שכיחות שמשקיע ישראלי נופל בהן

כאשר ישראלי שותף בשותפות או LLC ויש הכנסה שוטפת מי שמנהל את השותפות חייב לנכות כל רבעון 35% של הרווח של השותף הישראלי והוא רק יכול לקבל חלק מהכסף חזרה כשהוא יגיש דו"ח לרשויות המס. הרבה ישראלים שמנהלים פרויקטים או שותפויות לא יודעים על החיוב בניכוי מס במקור. עוד נקודה שישראלים לא תמיד מודעים אליה היא העובדה כי ב-45 מתוך 50 מדינות ארצות הברית יש בנוסף למס הפדרלי, מס של המדינה עצמה.

השקעות נדלן בארצות הברית- מה לגבי מס עיזבון?

בנוסף,  ישנה חוסר מודעות לגבי סוגיית מס העיזבון שקיימת בארה"ב. שם, כאשר בעל נכס נפטר חלק מערך הנכס שלו עובר למדינה כמס. לאזרחים האמריקנים יש מגוון רחב של פטורים ממס עיזבון אבל למשקיעים מבחוץ הפטור עומד על 60 אלף דולר בלבד. אם למשל ישראלי ירכוש בית ב-100 אלף דולר, שעם השנים ערכו ישתבח ל-120 אלף דולר הרי כאשר הוא ילך לעולמו, שאיריו יהיו פטורים על 60 אלף הדולר הראשונים ועל הנוספים יחול מס של כ 30 אחוז. סיטואציה  אחרת בה חלות 'נפילות'  היא כאשר  ישראלי נכנס  לשותפות עם משקיעים אחרים ומשקיע  בבניין גדול. כאשר הוא נפטר- שאריו יצטרכו תוך תשעה חודשים לשלם מס עיזבון למרות שהם לא יכולים  לממש את חלקם  היחסי  בנכס.

השקעות נדלן בארצות הברית- איך מתגוננים  מפני חשיפות מס כאלו?

קיימות מספר טכניקות הגנה טובות בהקשר של מס העיזבון בארה"ב. הראשונה היא לאמוד את  החשיפה ולעשות פוליסת ביטוח חיים מתאימה יחד עם קניית הנכס, הדרך השנייה היא לבצע את ההשקעה דרך חברה משפחתית בארץ. על פי  החוק בארה"ב אם בעל החברה המשפחתית נפטר - שאיריו  פטורים ממס עיזבון, וקיימות גם טכניקות של שימוש בנאמנויות זרות. כל טכניקה כזו דורשת ליווי מקצועי

השקעות נדלן בארצות הברית-  לא לרוץ עם העדר

ישראלים נוטים לרוץ עם העדר לא בוחנים את היקף סוגיות המיסוי עד הסוף. חשוב לחדד  את התובנה שאיש הניהול המקומי של פרויקט הנדלן- יכול להפיל או להרים  אותו. המשמעות היא שאתה כמשקיע צריך  לבדוק את הגורם הזה עד הסוף ולוודא שהוא לא חאפר.